Segregación de Fincas Parcelas

publicado en: segregacion | 0

Segregación Parcelación de Fincas al Mejor precio

DESDE 390€

Segregación Parcelas

REALIZAMOS SUS TRABAJOS SEGREGACIÓN PARCELACIÓN AGRUPACIÓN AL MEJOR PRECIO

Sevilla, Cádiz, Córdoba, Huelva, Granada, Málaga, Jaén, Almería


Planos, Levantamiento, Fotos, Mediciones , GML, Visado Incluido, Parcelas, Campos, Fincas, Casas, Parcelas

Garantizamos la máxima calidad y precisión a precios inmejorables.


LLÁMENOS Y SORPRÉNDASE AL  956 13 13 01

¿Qué es la segregación finca rústica?

Una finca registral no es un ente cuyo tamaño esté fijado de forma definitiva. Bien al contrario, su superficie, al igual que su titularidad, puede variar con el tiempo. La segregación de parcelas rústicas es el proceso por el cual se separa uno o varios trozos más pequeños de una finca original con el fin de formar una o varias nuevas fincas independientes. Estamos hablando, pues, de una modificación en las fincas, de la cual siempre surge un número mayor de predios del originariamente existente.

Ejemplo de Segregación Parcelación Olivar

Dicho proceso necesariamente tendrá que estar precedido de una licencia municipal de segregación (o declaración de su innecesaria edad) que tendrá una validez de 180 días. Esa licencia tiene como objetivo comprobar que los distintos fragmentos en los que quedará disgregada la finca cumplen todos ellos con la parcela mínima establecida, tanto la finca segregada como la finca resto.

Qué diferencia una segregación de parcelas rústicas de una división de parcelas rústicas

Realmente segregación y división son operaciones bastante similares. La diferencia es que con la segregación seguirá existiendo la finca original, creándose una o varias fincas nuevas provenientes de tal segregación, mientras que con la división se crean sendas fincas nuevas. A efectos fiscales te será más favorable optar por una segregación, ya que ese movimiento está gravado al 1 por ciento mediante el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, recayendo únicamente sobre la finca segregada, mientras que en la división tal impuesto se aplicaría sobre la extensión total de la finca. De tal forma la opción sobre la división sería preferible, tan solo, cuando hablemos de que la finca original está compuesta por distintas parcelas discontinuas, en cuyo caso la solución más sencilla sería dividirla. De una u otra forma las fincas resultantes deberán satisfacer todas las previsiones legales en cuanto a su naturaleza y tamaño.

La relación entre segregación y división de fincas rústicas es la misma que existe entre agregación y agrupación de predios.

¿Inscripción?

La segregación de parcelas rústicas es un acto jurídico que deberá ser, forzosamente, inscrito en el registro de la propiedad. Es más, hablamos de una acción que ni siquiera podrá articularse si la finca inicial, la finca matriz, no se encuentra inmatriculada en tal Registro. En otras palabras, en el caso de que el predio se encuentre en una realidad extrarregistral, antes de proceder a la segregación de una parcela más pequeña tendremos que inmatricular la finca original, y solo a partir de ese momento podremos comenzar el proceso de segregación de parcelas rústicas. Proceso que, cuando se haya llevado a cabo, tendrá que ser llevado al Registro de la Propiedad, con descripción completa tanto de la finca resto como de las nuevas parcelas segregadas.

¿Qué es la segregación de fincas?

Un espacio, dos fincas

Si tienes una finca es posible separar porciones para que existan dos fincas diferentes (o más). Una de las maneras de hacerlo es mediante la segregación de fincas. Es el acto mediante el cual de una finca original se separa una porción más pequeña de terreno, que forma una finca independiente.

Conviene que tengas clara la diferencia entre la segregación y la división de fincas. Mientras que en la segregación la finca original subsiste, es decir, sigue existiendo, en el acto de división la finca original desaparece y se convierte en varias fincas independientes.

Pongamos un ejemplo: si tienes una finca registrada como A, puedes segregar una porción B y al final existen A y B. En cambio, con la división de la finca A se obtendrían las fincas B, C y D. Es importante que tengas esto presente porque fiscalmente en la segregación se paga por el valor del terreno que se haya separado, mientras que en la división se paga por el valor total de los terrenos repartidos. En general, es más económico segregar que dividir.

El proyecto de segregación de fincas urbanas

La segregación no se hace dibujando con un lápiz sobre un plano de la finca y diciendo «esto es así». Es un trabajo técnico preciso que además está regulado porque tiene consecuencias catastrales y en el Registro de la Propiedad.

Por eso, es necesario que un técnico realice un proyecto de parcelación o segregación, para el cual inspeccionará y estudiará la finca, haciendo mediciones y cálculos y llevando los resultados (y los antecedentes) a informes y planos técnicos. Ese proyecto no es para ti, sino para justificar ante la Administración la idoneidad o necesidad de la segregación. El proyecto se le entregará al ayuntamiento para que estudie el caso.

La licencia de segregación y la escritura notarial

La segregación de una finca urbana no es algo que se pueda hacer libremente, a pesar de que en ciertas circunstancias puede ser una decisión particular del propietario del terreno. Para realizar este acto es necesaria la licencia de segregación, o en su defecto la llamada declaración de innecesariedad (es decir, de que no es necesaria). El ayuntamiento valorará la conveniencia de otorgarte la licencia de segregación, y para ello revisará tanto que la solicitud esté bien hecha como el cumplimiento de la legislación urbanística, así como los requisitos que exige para la planificación territorial:

– Las dos fincas deben cumplir la normativa urbanística.

– La finca original debe estar inscrita correctamente en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.

El siguiente documento de importancia es la escritura de segregación o parcelación. Esta la redactará un notario a partir de la licencia municipal de segregación, y debe señalar el lindero o punto cardinal de la finca original a partir del cual se hace la segregación. Se describe la finca segregada, así como el estado en el que queda la finca «resto», que es como se denomina a la finca original tras la segregación.

¿Cuándo solicitar una segregación finca rústica?

Las razones para solicitar una segregación de parcelas rústicas son muy variadas. Fundamentalmente vienen dadas en momentos de cambio de titularidad en la propiedad de la finca matriz, como compraventas, sucesiones mortis causa y otras. También es habitual solicitar una solicitar una segregación de parcelas rústicas con el objetivo de destinar la nueva finca a una actividad económica distinta de la anterior, por ejemplo segregar de una finca de uso pecuario otra que tendrá orientación agraria y sobre la que queremos percibir algunas de las ayudas previstas para ello.

Realizando la escritura de segregación.

En la escritura jurídica en la cual se vaya a consignar la segregación de parcelas rústicas habrá que seguir una serie de características básicas. Así, hay que señalar el lindero, o punto, de la finca matriz a partir del cual se efectúa la segregación, describir la finca segregada y describir la forma en la que queda la finca matriz, que ahora será denominada “finca resto”. La identidad entre la realidad física y registral de ambos predios tiene que ser total, con el límite del diez por ciento de diferencia establecido por Ley. Esta escritura, además, tiene que tener una autorización expresa del segregante para que se notifique tal acto al ayuntamiento correspondiente con el envío de una copia autorizada.

Quién y cómo

El proyecto de solicitar una segregación de parcelas rústicas tendrá que llevarlo a cabo un técnico competente. Respecto del listado de técnicos competentes podemos acudir, en su caso, a la Ley 25 de 2009, aunque preferentemente deberán ser ingenieros técnicos en topografía, arquitectos, ingenieros agrónomos, ingenieros de minas, ingenieros forestales y figuras similares. Evidentemente cualquiera de ellos debe de estar debidamente acreditado por su colegio profesional correspondiente.

El proyecto es relativamente sencillo, por lo que hablamos de un trámite que se resolverá en pocos días. La tramitación en el ayuntamiento correspondiente, de igual forma, tampoco reviste especial complicación, y nuevamente debería llevarse a cabo en poco tiempo, aunque aquí, evidentemente, debemos contar con las cargas de trabajo que cada municipio tenga acumuladas.

¿Cuánto me costará?

En este caso es complicado proporcionar una cifra exacta de lo que puede costar este trámite, dado que, además, en realidad hablamos de varios actos consecutivos. El primero de ellos es la redacción del proyecto de segregación, que el profesional del sector cobrará normalmente a partir de los 300 euros, aumentando ese precio en relación a criterios tales como el tamaño de la finca, su situación y otros factores externos. Además, no es infrecuente que sea necesario levantar un estudio topográfico sobre la misma, que podrá ser realizado por el mismo u otros técnicos. De igual manera el precio de este estudio variará dependiendo de las características del predio.

A continuación habrá que pagar la licencia del ayuntamiento, que oscilará entre los 200 y 400 euros, y la elaboración de nuevas escrituras, de nuevo con un precio variable. Por último la nueva inscripción registral también nos supondrá un cierto gasto. Como norma general podemos asegurar que la inversión para solicitar una segregación de parcelas rústicas no bajará nunca del entorno de los 1000 euros.

¿Cómo tramitar una segregación de fincas?

Los actores en la segregación de fincas urbanas

El primer participante es el redactor del proyecto de segregación de la finca. Tendrá una preparación académica y profesional diferente según sea el tipo de finca que se trate. En el caso de las parcelas urbanas, que son las que estamos tratando aquí, el técnico competente será un arquitecto, tanto si la finca está construida como si no. Según estipule la normativa específica de la comunidad autónoma, puede ser necesario el visado del proyecto en el colegio profesional competente.

La Administración será otro actor en todo este proceso de segregación, ya que tu ayuntamiento será el que se encargue de recoger el proyecto elaborado por el técnico para analizar su conveniencia y otorgarte la licencia de segregación de finca. En el último paso, el Registro de la Propiedad es quien debe incorporar a sus archivos el acto de segregación para inscribir las fincas resultantes. Esto lo hace después de recibir las escrituras de las fincas que habrá redactado un notario, otro protagonista en el proceso.

El procedimiento de segregación de fincas urbanas

El acto empezará cuando contactes con un técnico especialista, que acudirá a la finca a estudiar el caso y confirmar que se atiene a las exigencias de la normativa vigente en tu comunidad autónoma. En el caso de ser así, procederá a tomar medidas y datos de la finca, con los que redactará el proyecto de segregación.

El contenido del proyecto de segregación o parcelación no está estandarizado y variará según dicte la normativa específica de cada comunidad autónoma, aunque podemos señalar algunos puntos que podemos considerar comunes:

– Memoria que justifique las razones por las que pretendes realizar la segregación o parcelación.

– Descripción de las fincas resultantes después de la segregación.

– Descripción de las instalaciones y edificaciones que existan en la finca.

– Plano de situación de la finca que se vaya a segregar.

– Plano de la finca en sí misma. El técnico deberá incluir la superficie, los servicios y servidumbres que afecten a la finca, los linderos acotados, las curvas de nivel del terreno y la ordenación urbanística que esté vigente. También habrá que incluir en el plano las construcciones existentes.

– Plano o planos de las fincas resultantes de la segregación. Se incluirán las superficies, las curvas de nivel, los linderos y los servicios y servidumbres que afecten a las fincas, de manera que la identificación de parcelas sea perfecta.

Una vez acabado el proyecto, es posible que deba ser visado por el colegio profesional (según exigencias legales de la comunidad autónoma). Pasado este trámite, pasará al ayuntamiento con la solicitud de licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad. El ayuntamiento tramitará este expediente y si te otorga la licencia ya puedes ir al notario.

El notario redactará la escritura de la segregación, que deberá ser entregada en el Registro de la Propiedad, algo que puedes hacer personalmente o dejarlo en manos de la propia notaría.

Costes

El coste del proyecto de segregación dependerá del tamaño de la finca y la complejidad del caso. Entre los honorarios del técnico, los de la notaría, y los costes de los trámites administrativos (obtención de la licencia e inscripción en el Registro de la Propiedad), el precio final puede rondar los 1000 euros.

¿Cómo conseguir una segregación vivienda?

Procedimiento a seguir para segregar una vivienda.

Si queremos realizar la segregación de vivienda tenemos que realizar una serie de pasos específicamente fijados en la normativa. Todos ellos son igualmente necesarios, y no tenerlos en cuenta nos acarreará la nulidad del acto y las sanciones correspondientes al mismo.

Lo primero que debemos de hacer es contemplar cómo se regula la segregación de vivienda en la comunidad de propietarios en la que se encuentra la misma, en su caso. Si está permitida libremente pasaremos al siguiente paso, mientras que si no lo está o no se recoge nada al respecto lo más útil es convocar una Junta de Propietarios. En la misma debemos contar con el consentimiento de tres quintas partes de los propietarios para segregar la vivienda (si dicha segregación no está contemplada en los estatutos) o de la totalidad de los mismos si queremos modificar esos estatutos (para casos en que expresamente se prohíba la segregación de vivienda). En su caso se hará firmar a los propietarios un acta en que figure el permiso de la comunidad de propietarios.

Una vez realizado esto se contactará con el personal técnico, preferentemente un arquitecto, que realizará un proyecto de ejecución que deberá presentar ante el Ayuntamiento acompañado con el permiso de la Comunidad de Propietarios. En dicho proyecto habrá de incluirse planos antiguos, planos previstos tras la segregación de vivienda, presupuesto y plazo de ejecución, aceptación de la dirección de la obra y cumplimiento de la normativa vigente. Analizado este documento por parte del ayuntamiento (y recibido el informe favorable que deberá remitir la Consejería encargada de la vivienda en el correspondiente gobierno autonómico) se concederá la licencia de obras, que dará inicio a la fase puramente física de la actuación.

Realizada la obra se acudirá al notario para comunicar la segregación, se procederá a la modificación de los asientos registrales en el Registro de la Propiedad (nueva inscripción en la vivienda antigua, nueva inmatriculación en la nueva vivienda), y se comunicará al ayuntamiento el certificado final de obra, junto con el proyecto de estado definitivo del inmueble. Tras revisión presencial por parte de los técnicos municipales, el Ayuntamiento concederá la Licencia de Primera Ocupación, la Consejería autonómica correspondiente a la vivienda concederá la cédula de habitabilidad y el inmueble pasará a ser considerado vivienda a todos los efectos.

¿Y si no hacemos alguno de los actos?

El incumplimiento de cualquiera de los actos necesarios para la segregación de la vivienda puede acarrearte la no obtención de una cédula de habitabilidad. Esto significa no solamente que la vivienda no podrá ser vendida o alquilada, sino que ni siquiera se podrán dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad. Además, se podrán imponer diferentes sanciones de tipo administrativo, que van desde multas de diferente cuantía hasta, en casos extremos, la demolición de la obra. En ninguno de los casos estarás incurriendo en  consecuencias de carácter penal, pero sí, como vemos, algunas otras que pueden resultar realmente costosas para el bolsillo si actuamos de forma inadecuada.

¿Cómo conseguir una segregación finca rústica?

Dado que la segregación de parcelas rústicas es un acto para cuya acción es necesario contar con una licencia, el primer movimiento que tendrás que hacer para llevarlo a cabo es, precisamente, encargar el proyecto de segregación de parcelas rústicas a un técnico competente, usualmente un topógrafo o arquitecto técnico reconocido por su colegio profesional correspondiente. Al mismo tiempo tendrás que solicitar la licencia de segregación en el ayuntamiento donde se encuentre radicada la finca (o en todos aquellos donde esté, en el caso de que tenga existencia física en más de uno) o, en su caso, la declaración de innecesariedad de tal acto. Asimismo, habrá que realizar una escritura ante notario en la cual se dé cuenta de tal segregación de parcelas rústicas, explicitando sobre qué fincas se realiza y describiendo de forma minuciosa tanto la finca original como los predios resultantes. Por último habrá que someter ese negocio jurídico al paso por el Registro de la Propiedad, modificando la descripción física de la finca anterior de la cual se van a segregar una o varias porciones, y solicitando una nueva inmatriculación para la que haya resultado del ejercicio de segregación de parcelas rústicas. Una vez realizados estos actos habrá que pedir la modificación en la titularidad catastral de las nuevas parcelas resultantes.

¿Existe un límite de tamaño para la segregación de parcelas rústicas?

La segregación de parcelas rústicas tiene una limitación de carácter catastral, que no permite realizar una segregación de la que se resulte una finca inferior a la llamada unidad mínima de cultivo. Esta unidad mínima de cultivo no puede ser establecida de forma genérica, ya que su superficie vendrá dada por elementos muy variados, como el tipo de terreno (secano o regadío), las formas de aprovechamiento tradicionales el mismo y el lugar en que se encuentre. De tal forma, las unidades mínimas de cultivo han sido reguladas en disposiciones autonómicas a tal efecto, por lo que antes de realizar una segregación de parcelas rústicas habrá que consultar las mismas para no caer en el error de segregar una parcela demasiado pequeña.

Casos especiales en los que una segregación de parcelas rústicas inferior a la unidad mínima de cultivo es válida

Existen excepciones a la norma que no permite realizar una segregación de parcelas rústicas que dé lugar a fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo. Así, se podrá realizar la misma si es favorable a propietarios colindantes, siempre que de esta segregación (y agregación, en su caso) no se dé lugar a una finca inferior a la unidad mínima de cultivo. También es posible realizar la misma si la porción segregada se destina en el año siguiente a tal segregación cualquier tipo de edificación o construcción de carácter no agrario. Por último existen dos supuestos especiales en que se puede realizar tal segregación: en casos de expropiación forzosa y si la misma trae consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad.