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¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es un documento que expide la administración tras comprobar que una construcción o vivienda se ha ejecutado según el proyecto técnico de obra que se presentó ante el ayuntamiento.

Es una forma de acreditar que la obra se ha realizado según las condiciones por las que se otorgaron la licencia de obras y los permisos, sin alterar nada y cumpliendo la normativa urbanística.

A pesar de esto, es posible que también sirva para legalizar pequeñas modificaciones llevadas a cabo en la obra siempre y cuando estas sean legalizables según la normativa vigente.

También es una manera de probar que el edificio cuenta con todos las condiciones indispensables para ser destinado al uso residencial. De lo contrario la vivienda puede ser cerrada y clausurada.

Otra función de esta licencia es comprobar que lo edificado satisface todos los requisitos de salubridad y seguridad.

No debes confundirla con la cédula de habitabilidad, pues la licencia está sustituyendo a la cédula. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la cédula acredita la habitabilidad y la solidez de una vivienda antigua que ya había sido ocupada con anterioridad. La licencia de primera ocupación, en cambio, autoriza la puesta en uso de una vivienda tras comprobar que se ajusta a la ley y al proyecto de obra.

¿Por qué necesitas una licencia de primera ocupación?:

Este documento es necesario porque es la única manera de legalizar tu construcción y además, te servirá para contratar y dar de alta los suministros cuando desees poner la vivienda en uso, por ejemplo el agua, la electricidad, el gas.

Al realizar la escritura pública de la vivienda también te requerirán este informe.

La obtención de esta licencia es una garantía para los terceros que adquieran cualquier inmueble, ya que si alguien comprase una vivienda que careciese de licencia de primera ocupación, más tarde tendrá problemas a la hora de legalizarla o inscribirla. Su misión es proteger a los compradores, por ello antes de pagar por una casa, lo mejor es asegurarse de que esta cuenta con todos los documentos y que estos están en regla.

En los juzgados y tribunales de nuestro país se están declarando nulas las compraventas de inmuebles sin licencia de primera ocupación ya que esto puede deberse, o bien a que no se ha construido cumpliendo la ley, lo que nos llevaría a su irremediable demolición, o bien que lo edificado no es seguro y no cumple con las condiciones básicas para vivir.

La solución es la nulidad radical del acuerdo con la devolución del precio de la vivienda más los impuestos, intereses, comisiones y costas judiciales que el comprador hubiese pagado, a cambio de la devolución de la vivienda objeto de la compraventa al vendedor. Puede dar lugar al pago de una indemnización por daños y perjuicios a favor del comprador dependiendo del caso.

¿Qué tipo de construcciones necesitan una licencia de primera ocupación?:

Estas licencias están pensadas para el primer uso de edificaciones y de rehabilitaciones integrales.

También para locales resultantes de obras que se realicen en los edificios y que cambien su configuración, alteren sus usos o modifiquen la intensidad de dichos usos, por ejemplo incrementando el número de viviendas o transformando viviendas en locales comerciales.

Es esencial para la puesta en uso de las instalaciones y para la apertura de establecimientos industriales y mercantiles. 

¿Cuándo se solicita la licencia de primera ocupación?

La licencia de ocupación será esencial una vez que la construcción de tu vivienda termine, pues sin ella no podrás usarla, ni ponerla en uso para otras personas. También cuando realices una rehabilitación profunda o ampliaciones y reformas sustanciales.

Es el requisito previo antes de entrar a vivir en ella.

Además, si no te otorgan la licencia no podrás contratar los suministros básicos para vivir, como el agua o la electricidad, ni mucho menos registrarla ni hacerle una escritura pública, ni venderla. De hecho, las empresas suministradoras nos negarán la conexión de los suministros si no acreditamos que nos han concedido la licencia de primera ocupación y el ayuntamiento estará obligado a su corte.

Causas para denegar una licencia de primera ocupación:

Para empezar, recordar que la administración no puede denegarte la concesión de esta licencia por motivos que no estén relacionados con su objeto, por ejemplo:

– Por considerar que la licencia de obra se otorgó incorrectamente o es contraria a la ley.

– Por considerar que las cesiones de terreno gratuitas no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones.

– Por existir errores en la liquidación de alguna tasa.

No obstante, sí son causas de denegación de la licencia de primera ocupación:

– El caso de que la obra realizada no cumpla el proyecto de obra o la licencia de obra obtenida a su comienzo.

– El caso de que nuestra construcción no haya respetado la normativa urbanística vigente en el territorio.

¿Licencias de primera ocupación para viviendas ilegales?:

Si te encuentras con una vivienda en tu poder que no posee la licencia de primera ocupación, todavía tienes la posibilidad de legalizar al 100 % tu casa ya que varias sentencias así lo confirman.

Es posible obtenerla siempre y cuando cumplamos estos requisitos:

Que haya pasado el plazo establecido en cada Comunidad o localidad para restaurar la legalidad urbanística. Esto quiere decir que pasados entre cuatro y seis años desde la finalización de la obra la administración ya no puede clausurar nuestra vivienda ni derribarla, pues el tiempo para hacerlo ya ha transcurrido.

Que tanto la obra como su uso sean autorizables, de modo que si todo se hubiese hecho según la ley, la construcción habría conseguido la licencia sin problemas. Esto facilita mucho la situación para legalizarla aunque sea más tarde.

– Y por último, probar que a pesar de los años el edificio sigue en perfectas condiciones de salubridad, seguridad y habitabilidad, sin ruinas y cumpliendo toda la normativa.

Una vivienda que cumpla todas estas obligaciones puede legalizar el uso existente hasta ese momento mediante licencias y comunicaciones previas de actividad, pero es importante recordar que debe ser un técnico quien firme y redacte todos los documentos precisos.

¿Cómo se consigue una Licencia de primera ocupación?

Documentación necesaria para la Licencia de primera ocupación:

Para conseguir una licencia de primera ocupación deberemos entregar:

– Fotocopia del DNI del solicitante o CIF.

– Un certificado original de fin de obra. Este informe lo redactan los técnicos directores de la obra y siempre deben estar visados por sus Colegios profesionales correspondientes.

– Una copia del acta de recepción definitiva de obras. Este documento no será necesario en el caso de viviendas unifamiliares.

– Un boletín de telecomunicaciones y protocolo de pruebas, es decir, la instalación de las telecomunicaciones.

– Un informe de las empresas suministradoras sobre el estado de acoples y conexiones.

– Una copia de la licencia municipal de obra mayor.

– Un justificante del abono de las tasas administrativas.

– Los certificados técnicos y de la empresa instaladora del cumplimiento de la normativa contra incendios.

– Los certificados de instalación eléctrica de baja tensión de zonas y servicios comunes y acometida de la edificación.

El conjunto de documentos a entregar puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma o la localidad en la que nos encontremos. Lo más recomendable es informarse lo mejor posible en el ayuntamiento o en gerencias encargadas.

Tramitación de una licencia de primera ocupación

Una vez finalizadas las obras, el titular de la licencia de obra o el comprador y futuro usuario de la vivienda deben recoger toda la documentación y entregarla en la administración correspondiente que normalmente suele ser el ayuntamiento de la zona donde esté situada la obra o en las áreas de urbanismo.

Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos. 

Un grupo de técnicos municipales visitará tu construcción para verificar que corresponde con el proyecto técnico de obra y que no infringe las normas. En caso de observarse algún desperfecto, se rellenará un formulario de reparaciones para que el dueño pueda proceder a las subsanaciones pertinentes.

Una vez que las deficiencias han sido reparadas, el ayuntamiento será el encargado de expedir la licencia de primera ocupación para que el propietario pueda continuar con el resto de trámites antes de ocupar la vivienda.

Plazos de una licencia de primera ocupación

No hay un plazo concreto para solicitarlas, solo debe tramitarse una vez terminadas las obras, pero una vez concluidas, el titular puede pedirla cuando desee.

El plazo para obtenerlas, según la ley, será como máximo de tres meses. En el caso de que hubiese alguna falta en la solicitud o esta fuese incompleta, se concederá un plazo al solicitante para que subsane la falta o complete lo que falte. Si no lo hiciese, la causa se archivará sin más trámites.

Si tras entregar todos los documentos, lo que recibimos es silencio por parte de la administración, este suele considerarse como silencio positivo, es decir, a favor del ciudadano, pero no implica en ningún caso la legalización de las obras, por lo que si en una inspección posterior se advierten usos contrarios a los planes urbanísticos, pueden convertirla en ilegal.

Precio de una licencia de primera ocupación

Es cierto que el precio de una licencia de primera ocupación puede variar bastante según los metros cuadrados de superficie útil de la vivienda que sea objeto de la licencia.

Las tasas vendrán reguladas en las ordenanzas fiscales pertinentes. Las tasas más bajas rondan los 495 €.

Deberás realizar el pago en las entidades colaboradoras.

Vivir sin licencia de primera ocupación

¿Es lo mismo licencia de ocupación que cédula de habitabilidad? Si tengo fin de obra, ¿es necesaria la licencia de ocupación?

En primer lugar, es necesario saber que, en todo el estado español, nos regimos por la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, que es la que regula el marco normativo en el que se desarrollan las demás normativas de carácter estatal, autonómico y municipal. Sin embargo, cada una de las comunidades autónomas y cada uno de los municipios poseen sus propias normativas diferentes que regulan, dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación, el proceso de la edificación.

Es por eso que toda la información que reflejamos en este post, será la que mayoritariamente se aplica en todos los ayuntamientos, pudiendo haber excepciones dependiendo del municipio y la comunidad autónoma.

  • ¿Es necesaria la licencia de primera ocupación para entrar a vivir?
  • ¿Puedo vivir en una vivienda tan solo con la licencia de primera ocupación?
  • ¿Para qué se necesita la cédula de habitabilidad?
  • ¿Por qué resaltamos entonces la necesidad de recabar información en cada caso concreto?
  • Vivir sin licencia de primera ocupación

¿Es necesaria la licencia de primera ocupación para entrar a vivir?

La respuesta es sí, o al menos en la teoría. La licencia de primera ocupación es un documento que expide la administración municipal tras comprobar que las obras (ya sean de nueva planta o de rehabilitación), se han ejecutado conforme al proyecto técnico presentado.

Para poder expedir esta licencia, es necesario entregar en la administración correspondiente la documentación de fin de obra, en la que se incluye: 

  • Certificado expedido por técnico facultativo que acredite la fecha de terminación y que las obras se han realizado con el proyecto y que están en condiciones de ser utilizadas.
  • Liquidación real de las obras, junto con una memoria descriptiva y documentación gráfica (fotografías) de la obra realizada.
  • Documentación complementaria, como planos definitivos.
  • Una vez entregado el fin de obra, la administración propone conceder la licencia de primera ocupación, siendo los técnicos municipales los encargados de girar visita y comprobar la certeza de lo anteriormente expuesto. 
  • Resumiendo, toda obra de nueva planta o de rehabilitación debe ir acompañada de un fin de obra y de una licencia de primera ocupación expedida por el ayuntamiento.

·         ¿Puedo vivir en una vivienda tan solo con la licencia de primera ocupación?

  • La respuesta es no, o al menos en teoría. La licencia de primera ocupación, como hemos citado anteriormente, hace referencia a la finalización de las obras, revisando la normativa municipal y el proyecto ejecutado, pero no a las condiciones mínimas de habitabilidad. 
  • Es por tanto necesario y muy importante que nuestra vivienda tenga la cédula de habitabilidad. Se trata de un documento que se expide a nivel autonómico, y que certifica que las viviendas poseen las condiciones mínimas necesarias para poder ser habitadas.

Por ejemplo, en el caso de la comunidad autónoma de La Rioja, es el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre, el que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas. Pero cada comunidad tiene su propia normativa. En el mencionado decreto se establecen las dimensiones mínimas, la iluminación necesaria, la superficie mínima de la vivienda, etc.

Ejemplo de normativa de La Rioja:

  • Altura mínima del acceso desde la calle: 2,20 m.
  • Altura mínima del portal: 2,40 m. 
  • Anchura mínima de portal: 1,60 m.
  • ‘Cabezada’ mínima de escaleras: 2,00 m.
  • Anchura mínima de pasillos: 1,20 m.
  • Anchura mínima de meseta de espera en acceso a viviendas sin ascensor: 1,20 m.

¿Para qué se necesita la cédula de habitabilidad?

En muchas comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad es un requisito indispensable para poder utilizar un edificio como vivienda y, por tanto, para poder realizar la contratación de suministros como agua, gas o electricidad.

Además, es un requisito imprescindible requerido por los notarios para la compra de una vivienda, antes de otorgar la escritura de compraventa. Es decir, que sin la cédula de habitabilidad no se puede realizar la compraventa de una vivienda. Se puede solicitar sin embargo la “no exigencia de cédula”, cuando el comprador se compromete a realizar una rehabilitación que adecúe dicha vivienda a la normativa exigible. 

A efectos prácticos, la cédula de habitabilidad nos garantiza que lo que estamos comprando es una vivienda y que puede ser utilizado como tal. 

La Ley 18/2007 de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en su artículo 26, establece que:

1. La cédula de habitabilidad son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas, y es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación.

2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente.

3. La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial destinadas a primera ocupación, el documento exigible es la calificación definitiva.

5. La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio que pueda delegar su otorgamiento en los entes locales. En ningún caso puede otorgarse la cédula de habitabilidad si no se cumplen las condiciones técnicas legalmente exigidas por la normativa de habitabilidad.

Parece entonces que queda suficientemente descrita la necesidad de la cédula de habitabilidad y de la licencia de primera ocupación para el uso y compraventa de una vivienda.

¿Por qué resaltamos entonces la necesidad de recabar información en cada caso concreto?

A pesar de que la ley es clara, su cumplimiento es diferente en cada comunidad autónoma, así como su nivel de exigencia. 

La ley 18/2007, determina la obligación en su artículo 26/3 la necesidad de que las empresas suministradoras exijan la cédula de habitabilidad para concedernos suministros. En la práctica casi ninguna lo hace. 

Del mismo modo, difiere mucho el tipo de obra a realizar. En viviendas de nueva planta, la administración es más estricta en el cumplimiento de dicha normativa. Sobre todo cuando se trata de vivienda plurifamiliar. 

En el caso de las rehabilitaciones, existen muchos municipios que son más flexibles, tanto con la entrega la licencia de primera ocupación tras la finalización de una obra, como con la cédula de habitabilidad.

Vivir sin licencia de primera ocupación

No es recomendable estar en esta situación ya que te encuentras fuera de la normativa vigente, exponiéndote a sanciones u otras acciones. En este caso, lo ideal es ponerse en manos de un técnico que realice las gestiones oportunas para solucionarlo.

Si el caso es el de una compra de vivienda, es obligatorio que disponga de la cédula de habitabilidad vigente. Esto nos asegura que legalmente estamos utilizando un espacio que cumple los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos. 

Normativa y requisitos de la licencia de primera ocupación

Leyes aplicables

Las normas que más se usan a la hora de otorgar o no las licencias de primera ocupación suelen ser las normativas locales, pues cada Comunidad Autónoma y cada municipio ha elaborado sus propias leyes al respecto. Debes estar atento a este hecho e informarte bien sobre qué ley se encuentra en vigor en el lugar donde se desarrolle tu obra y cuáles son los requisitos y condiciones exigidos para conseguir esta licencia. Esta es la mejor manera de evitar problemas mayores a largo plazo, pues si una vez construido todo, el ayuntamiento comprueba que la obra no cumple su normativa urbanística o no se ajusta a sus leyes, pueden denegarte la licencia y te verías obligado a empezar de nuevo con la edificación o a modificarla.

Cada comunidad tiene su propia legislación urbanística y habrá que acogerse a cada una de ellas dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

Otra ley aplicable será el Real Decreto Legislativo 7/2015 que aprueba el texto refundido de la ley de suelo y rehabilitación urbana, ya que recoge el estatuto jurídico de la propiedad del suelo y establece las obligaciones de las administraciones con los particulares, así como los plazos para responderles.

El Real Decreto 2187/1978 del Reglamento de disciplina urbanística fija toda la regulación de las licencias urbanísticas, de la protección de la legalidad urbanística incluidas las posibles infracciones y sus sanciones. Esta ley es sumamente importante en materia de la licencia de primera ocupación.  

El Real Decreto 1093/1997 que aprobó las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción  en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, establece, como su propio nombre indica, el procedimiento por el cual deben inscribirse todos los actos urbanísticos en el Registro, incluidos los de obra nueva como en este caso nos ocupa. En esta ley encontraremos todos los requisitos para inscribir nuestra vivienda, el técnico y los certificados competentes para hacerlo y las notificaciones y anotaciones que haya que realizar en cada caso.

La DGRN

Se trata de la Dirección General de los Registros y del Notariado y ciertamente ha influido en la regulación de las licencias de primera ocupación.

Es un departamento del Ministerio de Justicia  que regula y controla todo lo relacionado con la actividad de los Registros de todo el país y del ejercicio del notariado.

En su resolución circular de 26 de julio de 2007 fijó una nueva regulación en la declaración de la obra nueva que consiguió sentar las bases de lo que se ha regulado en los años posteriores sobre el suelo y las construcciones.

En otras resoluciones de la DGRN, en este caso del año 2008, se clarificó, de una vez por todas, la exigibilidad de la licencia de primera ocupación en las declaraciones de obra nueva terminada ya que hasta ese momento las distintas normativas presentaban demasiadas diferencias, lo que provocaba poca seguridad jurídica.

Licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Desde que se introdujera la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas en 2013, el alojamiento turístico pasó a ser competencia de cada comunidad autónoma.  

La reforma de la ley se llevó a cabo para regular la situación de las viviendas de uso turístico, ya que no estaban sometidas al mismo control que los hoteles, hostales, etc. Esto ha desembocado en que cada territorio cuenta con leyes específicas, por lo que es muy difícil establecer líneas comunes de actuación en este ámbito.

Requisitos alojamiento turístico

Las exigencias varían en función de si se trata de un apartamento turístico o de una vivienda de uso turístico. En algunas comunidades autónomas queda clara esa diferencia, como en el caso de Andalucía.

Sin embargo, y a pesar de que no haya una regulación común para todo el territorio, lo que sí está claro es que sea el tipo de alojamiento turístico que sea, tendrá que cumplir con las mínimas exigencias de habitabilidad.

Licencia de primera ocupación para viviendas turísticas

Para verificar que, efectivamente, un inmueble es habitable, la Administración competente puede solicitar a los propietarios la licencia de primera ocupación, la licencia de segunda ocupación o la cédula de habitabilidad.

¿Qué es la licencia de primera ocupación? Por lo general, se concede cuando un edificio es de nueva construcción. Los propietarios que obtienen esta licencia se aseguran de que las obras se han realizado según el proyecto aprobado por el Ayuntamiento. 

Según la comunidad autónoma donde te encuentres, esta licencia puede caducar o no. Si es el primer caso, tendrás que solicitar la licencia de segunda ocupación o la cédula de habitabilidad. Estos documentos verifican que la vivienda sigue cumpliendo los requisitos de habitabilidad, pero se solicitan en un momento diferente de la vida de un inmueble. Si, por el contrario, no te encuentras en ninguno de estos casos, tendrás que legalizar tu vivienda.

Cuánto cuesta la licencia de primera ocupación

El único caso en el que tendrás que hacer la licencia de primera ocupación es que no tengas ninguno de los documentos mencionados anteriormente, siempre teniendo en cuenta lo que dice la normativa de tu municipio al respecto. El precio de las licencias de primera ocupación variará en función de la superficie del inmueble. Es decir, no es lo mismo un unifamiliar que un piso de 50 metros cuadrados. Además, las tasas que se tendrán que pagar vendrán ordenadas por las ordenanzas fiscales pertinentes. 

Por otro lado, el tiempo que se tarda en dar la licencia de primera ocupación varía en función de cada Ayuntamiento. Se tendrá que solicitar al terminarse las obras y se obtendrá en un plazo máximo de tres meses. Si hubiera algún error en la documentación, existe un plazo para la subsanación. 

Licencia turística

Ahora que ya sabes para qué sirve la licencia de primera ocupación, hay que puntualizar que sin ella, o cualquiera de los documentos equivalentes nombrados anteriormente, no se podrá obtener la licencia turística. Los inquilinos deben tener la garantía de que el lugar donde se hospedarán es apto para su uso. 

La licencia turística se tendrá que solicitar antes de alquilar el alojamiento. Para ello, también se necesitará una declaración responsable de inicio de actividad por parte del propietario. En ella quedarán reflejados los aspectos técnicos requeridos por la normativa vigente. 

Alquilar sin licencia turística es una práctica peligrosa. Precisamente por este motivo cambió la normativa que se refiere a este tipo de alojamientos. Los organismos competentes de cada comunidad autónoma deben llevar un control exhaustivo que, además, se podrá ver reforzado por la normativa municipal. Por ello, es importante saber cómo dar de alta un apartamento turístico.

Cómo conseguir la licencia turística

Ya sea para conseguir una licencia turística en Barcelona, en Málaga o en Menorca, es probable que primero necesites realizar obras de acondicionamiento en tu inmueble para que se ajuste a los requisitos exigidos en la normativa correspondiente. 

En este caso, necesitarás que un profesional capacitado realice un proyecto de rehabilitación y que conozca bien la regulación para no cometer ninguna negligencia. De esta forma, la declaración responsable de inicio de actividad puede ir a nombre de ambos y cierta documentación también la tendrá que rellenar el técnico.

Si necesitas una licencia turística, puedes contactar directamente con los profesionales de SANTASUR. Indica los datos de tu inmueble y compara precios.

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